要點一:要充分尊重農民的意愿，聽取村民的意見，不要強迫農民“上樓”

農村集體經營性建設用地進入市場，關系到農民的切身利益和各方面利益的重大調整。會議提出要抓住“兩個前提條件”，加快完成土地空間規劃，特別是實用村規劃。2020年12月15日，自然資源部辦公廳發布《關于進一步做好村規劃的意見》。

《意見》提到，在確保生態保護紅線和永久基本農田的基礎上，不挖山、不填湖、不破壞森林，根據當地情況劃定歷史文化保護線、地質災害和洪水災害風險控制線的控制邊界。利用當地資源，不占用永久基本農田，不破壞自然環境。嚴格執行“一戶一戶”，引導農村宅基地集中布局。

充分尊重農民的意愿。規劃的編制和實施應充分聽取村民的意見，反映村民的需求；規劃批準后，組織機構應通過“墻、互聯網”等方式及時發布和長期披露，方便村民了解和查詢規劃和控制要求。擬搬遷的村莊應合理把握規劃實施的步伐，充分尊重農民的意愿，不得強迫農民“上樓”。

第二點：完成集體土地所有權和使用權的確認登記，未登記或者有權屬糾紛的，不得進入市場

2022年1月26日，自然資源部發布的《關于加快集體經營性建設用地所有權確認登記結果更新的通知》提出，集體經營性建設用地進入市場前，應當依法完成集體土地所有權確認登記。集體土地所有權未登記或者有權屬糾紛的，集體經營性建設用地不得進入市場進行交易。

第三點：農民宅基地不能納入市場范圍，嚴禁進入市場土地開發商品房

《土地管理法》第二十三條規定，土地利用年度計劃應當合理安排本法第六十三條規定的集體經營性建設用地。

農民宅基地不能納入市場范圍，符合市場條件的土地不能從事商品房開發。

2021年6月24日，國務院辦公廳印發的《關于加快發展經濟適用房租賃的意見》提出，在尊重農民集體意愿的基礎上，經城市人民政府同意，人口凈流入大城市和省級人民政府確定的城市，可探索利用集體經營性建設用地建設經濟適用房；支持利用城市、工業園區或交通便利區集體經營性建設用地建設經濟適用房；農村集體經濟組織可以建設經濟適用房；集體經營性建設用地使用權可以申請抵押貸款。

此外，會議還指出，探索“兩個關鍵機制”，考慮國家、集體和農民個人的土地增值收入調整機制，保護農民集體和個人權益，保護市場實體愿意使用和使用市場土地的權益保護機制。

2021年12月21日，國務院辦公廳發布的《要素市場化配置綜合改革試點總體規劃》提出，在依法自愿有償的前提下，允許將現有集體建設用地按規劃變更用途進入市場進行交易。在企業上市合規性審查標準中，集體經營性建設用地與國有建設用地同等對待。

在規劃中，除了“堅決保持土地公有制性質不變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線的前提下，支持試點地區探索宅基地所有權、資格權和使用權分離的實現形式，結合新一輪農村宅基地制度改革試點項目。”此外，另一個更重要的是，在依法自愿支付的前提下，允許股票集體建設用地根據規劃進入市場交易。

這樣，股票集體建設用地進入市場交易，明確調整，將為農村振興和城鄉一體化發展項目的實施提供有效的土地要素保障，釋放更大的市場空間，涉及每個村民，造福數億農民。

小結

如果宅基地有償退出開放，宅基地和在宅基地上建造的房屋將更有價值。農民的財產收入在有償退出后將大幅增加或突然增加。這必然會增加消費能力的各個方面，包括買房、買車、買家用電器，甚至教育、培訓、旅游、醫療等。

然而，這里有一個前提條件，即成功定居在城市的農民和能夠在城市穩定生活的農民。如果他們在城市定居失敗，他們可能沒有出路，也不可能貿然有償退出宅基地。

畢竟宅基地是農民最后的退路。

簡而言之，由于集體建設用地或市場交易，需要盡快完善，完善集體商業建設用地直接市場交易制度，鞏固農村產業發展用地障礙，使農村振興有希望，促進農村發展，各具體項目只根據規劃改變市場交易的使用，可以。在集體進入市場的過程中，對行政機關的決定有異議的，可以通過法律渠道維護其合法權益。

附《土地管理法》有關規定

第六十三條土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業經營用地，依法登記的集體經營建設用地，土地所有人可以轉讓、租賃單位或者個人使用，并簽訂書面合同，注明土地界址、面積、施工期、使用期、土地使用、規劃條件和其他權利義務。

前款規定的集體經營建設用地出讓、出租，應當經集體經濟組織成員村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

集體經營建設用地使用權可以轉讓、交換、出資、贈與、抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經營建設用地出租、集體建設用地使用權出讓、最高年限、轉讓、交換、出資、贈與、抵押等，參照國有建設用地的類似用途執行。具體措施由國務院制定。

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