房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口有多大？

在業(yè)內(nèi)人士看來，資本缺口不僅是判斷房地產(chǎn)市場風(fēng)險的重要指標(biāo)，也是判斷數(shù)量支持政策有效性的主要依據(jù)。根據(jù)國盛證券年11月的研究報告，結(jié)合去年第三季度的融資和銷售環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)的月資本缺口約為1億。資本缺口的計算總計了融資端和業(yè)務(wù)端的流入。

報告稱，保守估計，房地產(chǎn)融資端房地產(chǎn)凈償還規(guī)模每月超過1000億元。房地產(chǎn)企業(yè)的有息負債主要是貸款、債券和信托。債券包括國內(nèi)債券和中國美元債券，其中債券和信托收縮最快。在過去的一個季度里，房地產(chǎn)企業(yè)的融資一直處于凈，還款壓力最大的時期是年一季度。目前，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是私營房地產(chǎn)企業(yè)，很難發(fā)行債券。從美元債券和國內(nèi)房地產(chǎn)債券的角度來看，債券處于凈償還狀態(tài)。

報告稱，今年第三季度，除融資現(xiàn)金流人受限外，經(jīng)營現(xiàn)金流人數(shù)也大幅下降。今年9月，商品房銷售同比下降15.6%。不考慮預(yù)售資金監(jiān)管對經(jīng)營現(xiàn)金流的影響，僅商品房銷售下降，房地產(chǎn)企業(yè)月平均資金來源較去年同期下降1億元以上。

面對到期債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)通過消耗賬面上的貨幣資金來償還債務(wù)。從公布的年三季度報告中17家房地產(chǎn)企業(yè)的貨幣資金來看，平均金額較中期報告下降了13.3%，月均下降了1000億元左右。

2月17日，1000億福建房地產(chǎn)企業(yè)陽光城在國內(nèi)債券利息延期和違約不到20天后，爆出兩筆3億美元和3.57億美元債券實質(zhì)性違約。事實上，從去年第三季度的報告可以看出，陽光城的資金短缺。在17家強勢房地產(chǎn)企業(yè)中，陽光城的貨幣資金下降最大，第三季度比中期報告減少了32.7%。萬科、首開、新城等房地產(chǎn)企業(yè)也減少了20%以上。

但業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)快速消費貨幣資金償還債務(wù)是不可持續(xù)的。目前，當(dāng)房地產(chǎn)月資金缺口約1億元時，需要通過多種渠道為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和抵押貸款是主要渠道。去年第四季度，房地產(chǎn)政策開始調(diào)整，市場正密切關(guān)注未來的融資政策和資本增量。